摘要：区域依赖、毛利率低（欢迎关注闺蜜财经）

撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1228篇原创

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时移世易。风口过去后，难得还能看见奔上市的物业公司。

最近蜜妹翻阅港交所网站看到，有一家物企递交了IPO相关文件，名字叫：深业物业（全称“深业物业运营集团股份有限公司”）。如果没记错，这是港交所2023年第一家提交招股书的物企。

当房地产的喧嚣浮华逐渐褪去，此时站在聚光灯下的，尤其值得关注。

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和大多数物企一样，深业物业也是有“靠山”的：深圳控股有限公司，一家疑似实控人为深圳市国资委的国企。作为深业集团的子公司，深圳控股于1997年就在联交所主板上市，2022年入围《财富》中国500强。

2023年2月24日，深圳控股公告披露，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。

从数据来看，弗若斯特沙利文报告显示，2021年深业物业在我国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入中占比约0.3%，位于同类公司的第8位。

深业物业的历史可追溯至1985年5月，其主要营运子公司之一鹏基物管服务于彼时成立。1992年7月该公司正式成立，随后开始承接深业集团在中国的内部住宅物业管理业务。

截至目前，深业物业有11家主要营运子公司，分别为万厦居业、鹏基物业管理服务、鹏基物管、深业商管、深业智慧园区、农科物管、置地物管、深业城市运营、泰富商管、南京鹏基、湖南深业。

截至2022年9月末，深业物业的总签约建筑面积约为61.8万平米，在管项目总数为462，总在管建筑面积59.2万平米，覆盖我国的46个城市和14个省份。

招股书显示，目前深业物业有三大业务，分别是城市及产业园服务（涵盖市政基础设施服务、公共设施管理服务、产业园服务）、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务。

其中前两大业务占据主要地位，截至2022年9月末，按在管建筑面积来看，分别占据该司48.4%、45%的份额。

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从营运来看，深业物业似乎表现一般。如下图数据，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，该司营收分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元。蜜妹简单算了下，2021年其营收同比增长大概在17%，2022前三季度这一速度急剧下降到5.6%左右。

此外，深业物业高企的服务成本，导致其毛利一直上不来，对应的毛利率也偏低。还是上述时间段内，该司服务成本分别达到15.59亿元、18.72亿元、14.10亿元；对应毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.40亿元；毛利率分别则是15.2%、13.0%、14.6%。

从行业来看，此前诸葛找房数据研究中心选取50家重点物企，2021年其平均毛利率29.8%，较2020年回落0.3个百分点。深业物业不仅毛利率偏低，2021年的降幅也是偏大。

如上表所呈现的，深业物业庞大的服务成本，以及高速增长的行政开支，直接导致了利润水平的偏低。这其中，员工成本、外包成本是大头。

2020、2021年以及2022年前三季度，该司员工福利开支成本分别占了总服务成本的62.7%、64.3%、64.1%。截至2022年9月末，深业物业共有员工16,483名，蜜妹简单计算下，平均1位员工深业物业的成本大概是每年5.5万元。

外包成本占比也居高不下，同期内占深业物业服务成本的约17.3%、16.2%及18.8%。

另外值得注意的是现金流异动。2022年深业物业的经营活动现金流净额罕见出现净流出，为-57.8百万元。2020、2021年该项数据均为正。招股书的解释是收入增加及业务规模扩大，导致贸易及其他应收款项增加了1.52亿元；同时因为疫情影响政府项目付款周期延长等。

截至2022年9月末，深业物业现金及现金等价物相比2021年末减少了6000多万，为5.67亿元。

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从质地来看，深业物业背靠大树，有稳定发展的前提。不过也有一些弊病，比如上文提到的，因为各种原因，深业物业盈利能力有待提高，以及增速较慢等。

另外深业物业还患有严重的区域依赖症。

深业物业扎根广东，但似乎没走出去？如上图，2022年其来自于大湾区的营收占比进一步提高到77.5%，占比第二的华东地区占比则从2021年同期的14.5%下降到13.1%。

纵向来看，深业物业的区域集中度是越来越高的，2020年该司大湾区的营收占比还是70.6%。

相比之下，深业物业的母公司依赖症则显得没那么严重。来自关联方开发的物业收入分别占其于2020年、2021年及截至2022年前三季度总收入的43.5%、41.3%及42.2%。

不过这个占比也不低了，从深圳控股近期的销售额来看，降幅是有些大的。该司最新公告披露，其1月销售再度低迷：未经审计合同销售额约为3.28亿元，同比下降66.3%。销售面积约15138平米，同比下降46.4%。

综上，在蜜妹看来，深业物业的成色似乎并没有那么好，此时谋上市有点前途难测。

一方面港交所上市的物业股市值已经大不如前。克而瑞物管监测数据显示，截至2022年底，61家上市物企股价均值整体跌幅超30%。

另外正在奔赴上市的也是比较坎坷。此前，据界面新闻统计，2021年递过表的十余家中小型房企，目前招股书均已过期，通过聆讯的众安智慧生活服务原定于1月16日上市，但也因市场环境不好而决定延期上市。

但深业物业有着国资背景，这是加分项。最终结果如何，我们拭目以待。